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卷不动了!这家物企放弃做房产中介

邓鑫妮 物业K线 2024-03-02


文/乐居财经 邓鑫妮


“4月、5月、6月,3个月零买卖单。”在深圳干了近20年房地产中介的老樊,关掉了加盟的两家中介门店。


这是发生在2021年中期的事情,中介门店骤增之后,一波关店潮汹涌而来。


物企内卷化,不少公司强势增加房地产中介业务,行业承压下行,有物企已经萌生退意。


6月5日,新大正(002968.SZ)宣布,已将房地产经纪剔除出经营范围。不过若是追溯到更早时候,2021年财报中就已经不见该业务。


主营公建领域业务的新大正,其经营内容与房地产经纪不算适配。一方面,没有地产的背景作为支撑;另一方面,其在住宅业态发力不多。


“根据公司经营发展需求,拟减少经营范围。”新大正在公告中说明原因。


房地产经纪并非新大正的主要业务,但是净利率沉疴的局面下,成本控制便显得十分重要。


净利率走低,但新大正的营收依旧亮眼,2021年同比增长58.4%,归属于上市公司股东的净利润同比增长26.57%。


营收向好,新大正释放了股权激励名单,奖赏高管,并在4月份披露后再加增补名单。


退出房地产经纪


“首先要做好自己最擅长的服务,才能持续探索业务发展的边界。”新大正总裁刘文波在接受采访时坦言道。


减去房地产经纪的经营范围,正是收缩其在不擅长领域的布局。


新大正身上的标签明显,第三方物企、擅长公建业态,收入重点也多围绕此展开。


深耕公建领域20年,目前新大正主要服务五大业态,分别为学校、航空、公共、办公和商住。其中,前四项为公建项目。


2021年,其公建类服务营收占总收入的84.37%,商住物业的营收较2020年营收占比减少6.67个百分点,为15.63%。


新大正分给商住的精力有限,而为了适应公司经营,2021年又重新划分了业务板块,将原本的“综合物业管理服务、专业管理服务和增值服务”三类主要业务,更新为“基础物业、城市服务和创新业务”。


原本吸纳了“政务服务、商务服务、招商租赁、企业推介”等多项业务的增值服务板块,已经归入创新业务当中,房地产经纪业务从经营范围中“消失”。


调整后的效果并不明显,2021年业绩披露,新大正毛利率和净利率双降。


财报显示,2021年,新大正整体毛利率为18.65%,较上一年同期的21.42%下跌了2.77个百分点。其中,基础物业涵盖了九成以上的营收,而毛利率水平偏低;创新业务毛利率是基础物业的两倍以上,营收占比却不高。


期内,净利率也在走低。2021年,新大正的净利率为7.97%,同比下降了2.04个百分点。


增补激励名单


A股物企市场,新大正的实力仅次于招商积余。取得如今的成绩,少不了高管开拓业务、出谋划策。


年报发出不久,新大正就抛出了2022年首次股权激励,包括刘文波在内的15位员工受到奖赏。而在一个多月后,新大正又追加余晓云进入激励名单。


6月5日,新大正披露最新一期董事会会议结果,一口气通过了9项审议内容,包括经营范围变动、总股本增加等,其中大部分与股权激励有关。


“以授予价格11.81元/股向1名激励对象授予4.2万股限制性股票。”余晓云作为中层管理人员,成为了预留授予激励对象。


在余晓云之前,新大正已经发过一轮红包。包括预留部分,一共100万股。


4月18日,新大正披露2022 年限制性股票激励计划首次授予激励对象名单,刘文波、高文田等高管均已在列。



其中,加盟新大正两年的刘文波获得最高额度的奖励,25万股,占激励计划公告日公司股本总额的0.15%。其次是副总裁杨谭,获授10万股;同为副总裁的陈传宇、高文田、吴云分别获授8万股、7万股、6万股。


新大正的股价在上市物企中不算低,按照4月18日收盘价24.91元/股计算,100万股的市值约为2491万元。授予价格为16.78元/股,在原股价基础上折让约30%。


然而一个有意思的现象是,新大正这边派发股份,原始股东却三番五次减持出走。


5月25日晚,新大正公告称,特定股东罗渝陵减持计划期限已于前一日届满,2月23日至5月24日期间,罗渝陵以集中竞价交易方式减持公司股份15.14万股,占公司普通股总股本比例为0.0931%,本次减持均价为34.85元/股,减持共套现527.63万元。


并非罗渝陵的首次减持,过去两年,其陆续减持0.85个百分点的股份,从首次公开发行股份后的4.1922%,减少至3.3405%。


此外,罗渝陵砍股期间,新大正创始人王宣也以个人消费为由,质押了手中的77万股股份,占总股本0.47%。




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