城市路由器的探索2-韩国松岛新城vs绍兴则水牌

在第一篇“城市路由器”的专题中，我们通过对纽约高线公园和重庆观音桥小苑的城市架构与地产开发项目，简单剖析了城市公共走廊对于城市更新的带动作用，在本期的专题中，我们将这种开发模式展开，看看国内外更大尺度的城市开发有哪些项目是更加直接的运用了这种公共走廊。

城市路由器的探索1

“ 什么是城市路由器？”

提出这个概念，源于机场里的航站楼，通过中枢系统向外连接不同的指廊。每个城市的区域都在城市发展中有一条公共性质的走廊，串联起城市的功能空间，就好比一个路由器，担当起了城市血管中枢的功能。由该路由器连接到各个城市空间，形成一条具有活力的城市轴线，好似一根主动脉，不断地给城市各个区域输血。

首期专题的城市架构对比

功能轴线示意图 纽约高线公园 vs 重庆小苑公共带 

绘图：Parkhill

本期由以下两个大型城市综合开发为主要案例：

韩国仁川松岛Canal Walk开发

浙江绍兴则水牌综合开发

01

韩国仁川松岛NC Cube Canal Walk

2009年，笔者通过长沙梅溪湖的综合住宅开发项目接触到了当时梅溪湖的总体规划方案。作为世界领先的建筑规划设计公司，KPF主导了长沙梅溪湖的前期概念规划。

长沙梅溪湖的构想 KPF 2008

长沙梅溪湖的概念规划模型 KPF 2008

长沙梅溪湖的规划，是将梅溪湖作为中心，围绕湖边打造一个环形的城市高密度新城，并与长沙老城形成呼应。如同一条纽带，梅溪湖新城将老城与新区连接起来形成一个整体。

长沙梅溪湖的环湖体量设计 KPF 2008

由KPF构想的长沙梅溪湖，是一个超现代化的未来城市雏形。这里包括甲级写字楼、国际会展中心、高端酒店、歌剧院、购物中心、商业街区、滨湖公园、高尚住宅小区。

长沙梅溪湖中央商务区的鸟瞰 KPF 2008

启发

同时期的韩国仁川市，来自美国的地产开发商Gale International正在将他们的另外一个新城开发付诸实践-仁川松岛新城开发。KPF负责了松岛新城的总体概念规划设计，其中的多个城市综合体、商业街区和住宅均由KPF主导设计，而彼时的另外一家美国设计公司巨头HOK同样主导了仁川松岛新城的几个地产开发的设计。

松岛新城最初的定位是远离首尔一个郊区新城，它是在从黄海开垦的近1500英亩土地上全新建造的。仁川松岛新城是填海而建，总占地15平方公里，接近1000万平方米的总建筑规模。

松岛新城的概念来源于巴黎伦敦的启发 KPF

文脉

巴黎、罗马的城市肌理是由均衡而规整的城市路网街区组成，在特殊节点由古代的斗兽场、体育场、纪念堂等公共建筑占位，而松岛新城的设计概念与古罗马城如出一辙，只是这些公共节点的建筑变成了现代意义的会展中心、酒店、公园等，而由海洋引入的水渠系统贯穿整个新城的核心位置，将城市主要标识性建筑串联起来，形成松岛新城的基本框架。

仁川松岛新城的概念规划 KPF

延展

从技术上讲，松岛被认为是仁川的延伸。仁川是一个大型国际交通枢纽，让国内外游客都能轻松抵达。松岛在21世纪初被构想为一座完全可持续的高科技城市，它将规划一个没有汽车、没有污染、没有拥挤空间的未来。

松岛新城的城市肌理

乌托邦

松岛新城本质上是一个乌托邦，提供了首尔所没有的一切，并被定位为一个新的全球经济中心，拥有合适的人才和业务，使其能够与其他亚洲市场竞争。

“松岛新城”被称为历史上最大的私人房地产开发项目。这是韩国对上海(Shanghai)和迪拜(Dubai)的国际都市的挑战。这是一个自由经济区，它将有8万套房间、5000万平方英尺的办公楼和1000万平方英尺的零售空间。

首尔城市群 KPF 2008

造城

City Creation

从世界各地引进特色建筑——包括纽约（New-York）的“中央公园”（Central Park）和威尼斯的运河(Venice Grand Land)，使用英语为通用语言，并且在门口挂一个标志：“营业”（Open for Business）。

乌托邦的城市

从一片荒地

通过填海拔地而起

松岛新城总体平面图 KPF

打造一个人工岛屿，其大小与伦敦(London)的“汉普斯德特希思公园”（Hampstead Heath）类似。在岛上安排现代化的学校、医院、公寓、办公楼和高级文化设施。

松岛新城

引申

Extention

2010年，笔者在参与北京中央商务区国际竞赛的项目期间，在时任HOK中国区规划总监王焱先生的带领下，与时任HOK纽约办公室的建筑设计负责人Kenneth Drucker合作完成了北京CBD核心区的城市设计及两个地块的建筑设计。

北京CBD核心区设计方案

Beijing CBD Core Design Competition

北京CBD核心区HOK总体规划方案 HOK 2010

王焱先生近期出版了一本关于城市生命力的书：

书名： 《城市·生命力  七股力量推动现代城市发展》

            七股力量推动现代城市发展

作者：   王焱

出版社：中国城市出版社

ISBN：  978 – 7 – 5074 – 3439 – 2

由王焱先生担任主设计师的北京CBD核心区手绘草稿

北京CBD核心区整体鸟瞰设计 王焱 HOK

北京CBD核心区地块设计 王焱 HOK

北京CBD核心区开放空间设计 王焱 HOK

北京CBD核心区的地下连接方案 李翔宇绘制 HOK 2010

设计

松岛新城建筑设计

Songdo City Architectual Design

松岛新城的城市结构

时任HOK纽约办公室建筑设计负责人的Kenneth Drucker是建筑界极富盛名的超高层专家，由Ken带领的团队负责了松岛国际城的9栋超高层的设计，并在之后的国际竞赛中，赢得了大连绿地中心超高层项目。

HOK在松岛国际城共设计了九栋45到60层超高层建筑。它们沿着松岛市中央公园,结合高效能、可持续性发展及建筑仿生学原理,构成市中心地标型建筑.本文阐述了松岛国际城的设计方式。

由HOK设计的松岛新城办公园区

KPF借鉴纽约中央公园打造松岛中央公园，仁川水道步行街效仿威尼斯运河打造现代版运河街区，松岛会展中心，东亚贸易中心等城市地标。

由KPF设计的松岛新城办公园区

松岛新城Northeast Asia Trade Tower KPF

历程

松岛新城发展历程

Songdo City Timeline

松岛新城于2001年开建，2011年初期建成

城市路由器

松岛新城的“城市路由器”

Songdo City Urban Concourse

我们可以看到松岛新城的整体公共架构本身就是一个放大的“城市路由器”。这个走廊本身就是将水系由海岸延伸到内陆，通过构建一个矩形的中央公园，向南北展开两条滨水商业走廊，其中NC Canal Walk就是本文要展开的案例项目。

运河商街CANAL WALK

Songdo City NC Cube Canal Walk

如图所示，NC Cube Canal Walk是松岛新城主动脉上的一个北区分支，可以看到政府在总体规划的时候将城市的公共走廊，通过一条长约1公里的商业地块走廊，将城市上百万方、十几个地块的城市开发连接缝合起来。约1km的购物中心，以中间水路为中心，两边形成街区式商家店铺。

NC Cube Canal Walk区位

Canal Walk意思为将“Canal（运河）”和“Walk（走）”结合而成。韩国仁川松岛Canal Walk全名NC Cube Canal Walk，临近松岛中央公园，是一个以四季为主题，集餐饮、购物和休闲娱乐于一体的大型综合购物广场。

这种街区式的商业形态在国内可以从成都太古里和深圳万象天地中找到其运用：

城市框架

City  Frame

Canal Walk与周边开发地块形成垂直的连接关系 绘图：Parkhill

Canal Walk创造了一个低尺度的城市山谷

Canal Walk连接城市的两边开发地块

不同于成都太古里的低容积率位于商务核心区，本案的低密度街区则避开了高密度的商务中心区，位于商务中心旁边的住宅大社区之间，其手法类似我们第一篇“都市航站楼”中的重庆观音桥小苑的规划理念。

建成的Canal Walk

规划手法

Planning Principles

我们可以看到政府在规划松岛新城的理念上，采取大疏大密的手法。将高容积率的商务办公集中于地铁站附近，而集中式购物中心位于松岛最高楼乐天大厦的同地块，乐天Mall定位仁川一站式高端购物中心。

Canal Walk创造的是一个两高中低的城市山谷概念，将四周的高密度人流汇集到低层的街区中，同时保持街区的开放性、贯通性。

Canal Walk的城市形态 绘制：Parkhill

Canal Walk将商业形态通过人造运河水景、步行空间、二层退台、二层连廊等设计手法结合起来，同时严格保持中庭主动线的尺度，用水景、休息外摆空间等，将动线尺度拉近。

Canal Walk的建成实景

水体与商业空间的互动

Spacial Interaction

形成主动线与室外空间巧妙结合，又在运河水景两旁布置1-2层高的树木和灌木，将人视点空间进一步拉近，缩小视线范围的同时又保持一定的通透性，以达到消费者在游逛的任何一边的步行过程中，能够通过视线的穿透与背景的通透，有到水景对面的走道去的“通透感”。

Canal Walk的动线划分 绘制：Parkhill

街区产品设计

Block Design

地面层的动线是由水景分开的左右两条步行动线，不同于成都太古里的单线主动线（10-11米宽），Canal Walk其实是一个双线主动线，也就是说左右两边的商铺分别由各自的人行道引入，两条步行道之间由水景分开，并通过横向的步行道连接。这样的设计除了结合原控规的地块尺度因素外，将中央主动线进行了景观处理，以缓和两边商铺的距离感。

Canal Walk的空间设计 绘制：Parkhill

Canal Walk建成照片

Canal Walk的建筑立面设计 

业态分布

Space Design

本案总建筑面积约12万方，其中商铺约350余个品牌，1-2层为零售空间，3-5层为办公/公寓。其采用线性单走廊的动线，全长约800米，因此其业态通过每个街区而分类，并且将西南面的高密度住宅区连接起来，成为一座城市山谷。

除了购物，餐饮业态也分布于各个街区中，包括韩餐，中餐、日料、西餐等，还有大型的自助式餐厅与火锅自助。

沿街布置各式精品咖啡店、甜点店等，与零售业态形成互补与点缀，同时由于步行动线的尺度在室外布置休闲餐厅、咖啡厅，也利于动线的放缓与停留。

水景中央也点缀一些独立的门店，创造趣味性的同时，丰富空间变化

街区中央通过设计拱门等元素，将空间序列层层变化与引导

街道上到处都可以看到小动物们的身影，成为了一个小型的游玩动物园，通过家庭亲自的空间与小品打造，形成主题商业氛围。

松岛新城中央公园

02

浙江绍兴则水牌开发 

时间快进到2019年，我们从韩国仁川来到浙江绍兴北，一座崛起的新城。

该项目由笔者亲自参与并于2020年成功获取。目由旭辉和金科联合摘地，是金科有史以来获取的规模最大的单个项目，同时也是其迄今为止从前期投资定位、概念设计、到开盘销售最成功的文商旅项目。

则水区块位于绍兴中心城区以北，其中水域面积达到27.5%，是名副其实的水城。类似松岛新城，绍兴越城区则水牌板块自古以来以渔业著称，水上优势格外突出。

绍兴则水牌-江南水乡的典范

本案区位图 

城市架构

本案项目位于绍兴市越城区则水牌板块，其本身即被水系环绕，城市架构均衡而混合。现有规划为中央低密度滨水商业街区，通过6个地块，3个板块，带动周边十余个住宅地块的开发。其中，还有一个总建筑面积6万方的集中商业综合体，一盒子+6街区，形成一个完整的城市商业生态群。

则水牌总体规划框架 绘制：Parkhill

对比仁川松岛新城的规划理念，我们可以看到在规划非核心地段的商业业态时，由于商务办公的需求多集中于城市的传统CBD或者新城CBD，而非此类地段的社区开发，则以中低密度的商业综合体或商业街区代替，避免了业态定位的错位和商务过量的局面。因此我们看到绍兴则水牌采取了纯商业地块的规划，并没有规划商务。且总量严格控制，购物中心6万方+商业街区2.5万方。周边的住宅，则采取1.5-2.5的容积率，多层洋房和小高层为主。

则水牌项目总平图 金科&旭辉

则水牌项目鸟瞰概念设计图 来源：JK

城市山谷

与仁川松岛的NC Cube Canal Walk，本案也形成了一个城市山谷的界面。两旁中密度的小高层住宅开发地块，围绕中间2-3层的低密度商业街区，与自然水系结合，形成一个完整而富有节奏感的城市天际线。

绍兴则水牌的城市形态 绘制：Parkhill

则水牌的实体模型 来源：网络

动线设计

对比仁川松岛NC Cube Canal Walk，则水牌是由天然河流分开的6个独立的商业地块，并且有微小的尺度变化，因此在处理空间设计时做了一些针对性的处理。

原商业规划框架 绘制：Parkhill

北区单动线双排商铺

北区的街区采取单动线，双排铺的规划概念。

其中C区是最靠近购物中心和城市主干道的门户街区，因此其规划了公共活动广场，独栋街区和公共空间结合较紧密，且有内部中庭等细节空间变化。

E区是中间过渡街区，因此需要将空间简化，街区设计较统一。

G区是收尾的街区，且距离购物中心较远，相当于一个新的组团，通过增加一个节点广场，将整个北区动线在此强化，并为单调的空间增加新的节奏感，并与端头形成拐角独栋，以达到收口的空间设计。

北区动线架构 绘制：Parkhill

从G区向门户区鸟瞰意向效果图 来源：JK

南区单动线单双排商铺

南区的街区依然采取单动线，双排/少量单排铺为主，少量单排铺的规划概念。

延续北区的规划理念，靠近门户的H区通过小广场创造活动空间，I区是中区承前启后，其过渡性空间较简单连续。J区是收尾区，增加若干小广场空间，创造新的节点并在末端转角收尾。

南区动线架构 绘制：Parkhill

则水牌水街示意效果图 金科&旭辉

集中式购物中心效果图示意 旭辉

业态布局定位的重新思考

千年水乡

百年兴邦

十年城庄

绍兴则水牌项目的面世

是新一代城市开发

对历史的回应

对未来的展望

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则水牌商业板块的基本框架

则水牌的商业包含

一个6万方的集中式购物中心

一个2.5万方的商业街区

" 前车之鉴 "

我们在前面的专题中

剖析了金科在重庆照母山的一个街区行业项目

其业态和定位与本案的街区有相似处

本案解题之路

则水牌的商业架构是一条线性空间。由这个线性空间，串联起两旁的住宅开发。因此其动线较长，除了位于主干道袍中路和松陵路的购物中心，接下来就是一条长达800米的开放式商业街区，也就是步行舒适距离的极限。

如何对这个商业架构进行定位，产品设计？

则水牌项目的前期概念平面图 来源：JK

如何解围？

空间序列的打造

业态布局与消费次序匹配

营造节奏感的空间体验

其序列分别为

潮流零售区  客流量最大，展示面最好

滨水餐饮区  本地及国际中高端餐饮店聚集区

家庭生活区  目的地消费区，家庭聚集中心

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吴冠中 《小桥流水人家》 立轴

回顾本期简短的介绍，我们可以看到“城市路由器”在每一个城市都有其不可或缺的功能。

未来的城市空间，不仅仅局限于一个封闭的购物中心或一个公园绿地，而是一连串具有都市功能的复合空间，其串联起的城市功能，也是多元的。

不管是零售空间，还是餐饮休闲业态，抑或是商务办公、酒店、博物馆、剧院、艺术馆等，他们所带来的，是城市局部到片区的变革，通过一个小小的线性空间，带动一片的城市蝶变。

功能轴线示意图  绘图：Parkhill

在后面的的系列中，我们将延续“都市航站楼”的应用，看看国内外还有哪些类似的城市公共轴线，为城市的下一个阶段的发展起到“中枢航站楼”的作用。

注：文中部分图片来自网络, HOK, KPF, 分析图由Parkhill绘制

道宇PARKHILL是一个专注于城市发展规划、城市更新改造与房地产开发投融资的专业平台，由参与操盘过数百个国内与海外房地产项目、城市规划与设计、建筑及景观设计等专业人士组成，背景来自地产开发商、股权与债权基金、投资银行和设计公司等领域，起步中国，放眼国际。道宇PARKHILL立足于研究城市扩张与更新的挑战，探索城市发展的机遇。