龙湖物业向刘道明退了“货”

Original 徐酒眠物业K线 2024-03-02

乐居财经徐酒眠发自重庆

“未来物业是一门比房地产还大的生意”，放弃这样一块肥肉，任谁也要反复掂量后才下决定。

美好未来董事长、美好置业（000667.SZ）创始人刘道明将旗下物业板块卖给龙湖物业后，转眼又“赎回”了其中一家公司。

9月24日，龙湖怡悦退出惠州名流幸福物业服务有限公司(简称“惠州名流物业”)100%股权，而接盘方是此前将其卖出的美好生活投资。，也就是说，相隔一个月，美好生活投资从卖出去的物业公司中，又买回来了其中一家。

事情回溯到8月25日，美好生活投资有限公司(简称“美好生活投资”)将旗下的美好幸福物业服务有限公司（简称“美好幸福物业”）100%股权正式卖给了龙湖物业。半个月后，9月9日，龙湖物业将美好幸福物业更名为龙湖怡悦物业服务有限公司 (简称“龙湖怡悦”)。

更名15天后，龙湖怡悦就退出惠州名流物业，美好生活投资接盘，一时很难说清，是买方“退货”，还是卖方“反悔”。

不过，紧随此次股东进退后，龙湖怡悦旗下还有4家对外投资企业，其中仅有东莞市名流幸福物业服务有限公司（简称“东莞名流物业”）与合肥名流幸福物业服务有限公司（简称“合肥名流物业”）两家公司处在“在业、存续”状态。

“断腕”物业

在卖出旗下物业前，美好置业先在内部进行了一番资产腾挪。

今年1月20日，美好置业曾公告称，其接到控股股东美好未来企业管理集团有限公司（简称“美好未来”）通知，控股股东目前正在筹划与公司产业链相关（涉及物业服务行业或建筑行业）的重大交易事项。

18天后的2月12日，龙湖嘉悦物业服务有限公司（简称“龙湖嘉悦物业”）便进入美好幸福物业，成为最大股东，持股占比60%；原直接控股股东美好生活投资持股占比降为40%。与此同时，美好幸福物业的市场主体类型也发生变更，从自然人投资或控股的法人独资有限责任公司变为其他有限责任公司。

此后一个月左右的时间里，合肥名流物业、惠州名流物业、东莞名流物业，3家物业公司的全部股权先后被美好幸福服务质押给了龙湖嘉悦。

8月底，龙湖嘉悦物业与美好生活投资正式签约，完成对美好幸福物业100%股权的收购交易。

同时，美好幸福物业人事大换防，法定代表人从美好未来副董事长、美好置业副董事长兼总裁吕卉变更为龙湖智慧服务集团湖北区域总经理颜廷强；原执行董事兼总经理吕卉、监事李丹2人退出，新增董事长王建辉、董事兼总经理颜廷强、董事杨杰以及监事陈俊颖。

卖出美好幸福物业与“赎回”惠州名流物业的个中细节，美好集团与龙湖物业双方都没有进行太多信息披露，因此并不知道其中涉及的交易金额和具体在管面积。

不过，相关资料显示，此前龙湖物业收购美好幸福物业交易中，涉及湖北、安徽、陕西重庆等全国10余个省份及城市的在管物业项目及其他服务项目，物业管理面积达600余万平方米。

企查查显示，惠州名流物业“赎回”后，由美好未来与美好置业通过美好未来投资各自持股占比60%、40%；而刘道明作为实际控股人，穿透层层股权后的最终收益股份为26.67%。

而事实上，目前刘道明的小女儿刘南希已经被推到台前担重任。

今年4月7日，美好置业发布公告，董事、总裁何飞，副总裁尹沧因个人原因向董事会提起书面辞职报告；之后，美好置业提名刘南希为第九届董事会董事候选人，聘任副董事长吕卉兼任总裁，聘任李俊峰担任副总裁。

除了职位接任外，今年5月发布的公告中，刘南希还受让付文高、刘运梅所持有的美好未来集团合计40%股权。

为什么是惠州名流物业？

当初打包卖出去的3家物业，为什么刘道明选择“拿回”了惠州名流物业？

对比合肥名流物业、惠州名流物业、东莞名流物业，在3家中，惠州名流物业的特色并不算突出。3家经营范围大致相同，均属于房地产行业。企查查资料介绍，惠州名流物业成立于2011年7月18日，法定代表人为吕卉，注册资本为300万元。

合肥名流物业在3家中成立时间最早，于2010年7月22日，法定代表人为袁冬梅，注册资本为300万元；而东莞名流物业的注册资本最高，为500万元，不过成立时间属于3家中最晚的，为2012年。

由于3家均未公示各自业绩，很难从盈利指标上看到经营规模，不过从其入社保的人数可以窥见其规模大小。合肥名流物业入社保22人，东莞名流物业入社保的有17人，而惠州名流物业的人数最少，入社保有12人。

对比起来，惠州名流物业在3家中属于“最干净”的公司。乐居财经了解到，成立10年的时间，其自身风险、关联风险均为0，涉及到的唯一风险便是在今年2月质押给龙湖嘉悦物业服务有限公司的动态，且目前状态已显示“无效”。

而合肥名流物业、东莞名流物业成立时间也在10年左右，二者涉及的自身风险分别为29个、16个，关联风险都有将近930件。

美好置业不“美好”

严格说来，美好幸福物业并不能算是美好置业上市公司的资产，而属于美好未来。不过美好未来是美好置业的控股股东，美好置业与美好幸福也算是同气连枝了。

事实上，在控股股东美好未来卖出美好幸福物业之前，去年12月，美好置业已经集中转让了旗下三家全资子公司100%股权，合计取得投资收益约 9.8亿。即便如此，美好置业2020全年的业绩也不算乐观。

财报显示，2020年营收42亿元，同比增长15%；归属于上市公司股东的净利润9469.8万元，同比增长41.58%；而扣非净利润亏损达4.6亿元，同比大跌861%。

美好未来将美好幸福物业卖给龙湖智慧服务，很难不说跟美好置业的发展困境相关。

美好置业成立于1989年，并在1996年底在深圳证券交易所主板上市，又在2002年资产重组后，主营业务变更为房地产开发，美好置业绝对算得上是一家老牌上市房企。

“我不仅要造房子，更要造一种美好的生活方式。”7年前，刘道明以“美好置业”更名原来的“名流置业”，以“美好”二字寄寓了这家房企在装配式建筑战略转型中的希冀。如今，多年过去，美好生活成为地产圈的流行词，从房地产“名流”转型装配式建筑与现代农业的美好置业，现状却难言“美好”。

近年来，美好置业在房地产主业之外，相继布局装配式建筑、产业新镇、现代农业等业务，意图以多元化发展打破中小型房企的发展困境。在去地产化转型中，刘道明无疑走得十分激进。2017年以后，地产业务甚至不再是其主要投资板块，转而重点投资装配式建筑、现代农业。

不过前期投资大、回款周期长的装配式建筑业务在发展多年后仍然处在亏损状态；以“虾稻共作”为切入点，打造的“稻渔综合种养”生态农业产业投入虽不算特别大，目前也处在严重亏损状态。

美好置业2021年中报显示，其今年上半年实现营业收入约7.45亿元，同比减少61.48%；归属于母公司股东的净利润亏损3.11亿元，同比减少998.78%。

此外，今年以来，美好置业股价也持续低迷，年初至今的跌幅达56.7%，对比今年1月15日收盘84.37亿元的总市值，截至9月30日收盘41.94亿元的总市值，“缩水”超一半。

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