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深圳湾万象城的瞬间
2022年初，我们对重庆观音桥电测村的整体商业项目进行了两期的剖析与设想。而本期开始，将重心聚焦到中環万象城这个商业产品线以及这个项目所带来的创新变革。下面我们简单回顾一下前面两期的专题：
观音桥电测村的设想1
城市架构搭建
从城市界面、街区组团、概念设计、国际对标等多个维度，对重庆电测村中環万象城的项目进行了宏观层面的展望与设想，通过原创的设计和分析，对观音桥电测村的国际定位与其所面临的挑战与机遇提出了初步的解决方案。
重庆观音桥电测村的设想1
观音桥电测村的设想2
商圈全球对标
在第一篇构想的基础上，对中環万象城的建筑设计、多地块组合、街区设计、业态规划等进行建筑层面的构想，从第一篇的宏观尺度，进一步落地到项目层面建筑设计的中端尺度，通过国际顶尖的类比项目，提出可行性的概念方案。
重庆观音桥电测村的设想2-中環万象城
观音桥电测村的设想3（本篇）
中環万象城
下一代商业标杆
在第二篇的构想中，我们对中環万象城进行了建筑概念的设计，对空间造型、街区尺度、内部空间等提出了初步的设想。那么在本期的专题中，我们将全面深入到中環万象城的项目本身，对空间创造、全新体验营造、业态布局、城市公共空间等多个维度，进行微观的设想。
由此，三个观音桥电测村中環万象城的专题，形成了从宏观、中观、微观三个尺度的构想，由大到小，由浅入深，将重庆观音桥的蜕变，进行一次全面的剖析与展望。
01
新中心的界定
电测村距离三号线观音桥站不到300米直线距离，比北城天街和星光68更接近地铁站，周边可以形成一个超越观音桥老步行街的第二中心。
中環万象城的位置优于北城天街与星光68 绘制：Parkhill
观音桥将形成一个新的中心-电测村。活动中心将北移，形成一个围合的城市中心公园，还将是未来艺术展场空间、公共活动中心、城市展览中心。
观音桥的中心北移 绘制：Parkhill
中環万象城将是新中心的组成部分，也是从旧中心到新中心的必经之路，既有商业体验、又有消费场景的延续与变化，使这个新中心的导入更加具有节奏感和连续性。
纽约洛克菲勒中心下沉广场-全城的焦点
中環万象城的两个室外聚焦场景 绘制：Parkhill
南北两个高差，形成两个聚焦中心 绘制：Parkhill
门户广场是从三号线观音桥站直接连同的地下通道的中環万象城首个广场，也是观音桥北城天街段步行街天桥连接的空间。这里有一个可以四季表演的下沉广场，也是中環万象城的门户中庭，是消费者进入全新商业空间的一个放大聚集地。
香港K11 Musea创建的弧形下沉广场，既是项目的门户广场之一，又是艺术表演、活动展场的聚集空间。
K11 Musea 弧形下沉广场 来源：新世界发展
上海IFC门户广场，利用下沉广场和Apple Store，形成一个视觉中心，通过二层空中连廊连接东方明珠和正大广场及陆家嘴外滩，到达客群在此有视觉聚集的效果。上海国金中心的IFC位于交通繁忙的十字路口，门前过境交通频繁，与观音桥电测村面临的交通状况类似。因此采用的是地下和空中双步行连廊，而地面则是车行主干道。
上海国金中心下沉广场 拍摄：Parkhill/网络武汉恒隆广场同样设计了下沉广场，将负一楼的商业入口打开，使负一楼的可视性更强，并且创造一个到达广场的概念。凸出的商业空间，也起到了类独栋的展示效果。既是首层的门神商铺，又是负一层的展示空间，其商业价值也得到了凸显。
这是是一个室外的开放广场，同时根据地形，这里也是一个下沉的公共广场。由于市政道路是在现有地面标高之上架起的一条公路，中央广场刚好形成一个下沉广场的地势。中央广场也是消费者穿越中環万象城到达的又一个开放广场。
中央广场采取部分填高，部分下沉的做法，利用天然地形形成一个聚集的下沉广场，其空间形态刚好与纽约洛克菲勒中心的下沉广场类似。
电测村下沉中央广场示意图 绘制：Parkhill
重庆万象城南区打造了一个下沉广场，休闲娱乐、品牌快闪、商铺活动、运动活动等轮番登场，形成重庆万象城的休闲聚集广场，为原本动线距离较远的重庆万象城南区（距离轨道二号线谢家湾站近400米）带来了目的性消费群体和休闲会友的群体。我们曾经对重庆万象城进行了一次轻松而简短的“一日游”剖析，点击下列图片可查看重庆万象城的商业剖析专题：
四周也是城市商业空间，其下沉广场的尺寸也相近。由此我们可以设想一个对标纽约洛克菲勒中心的城市形态，这里有节假日的表演广场，也是平日休闲餐饮的外展空间，同时可以举办品牌快闪、市民宣传活动、艺术展览等多样的活动。洛克菲勒中心四周由建筑围合，与电测村中心广场的形态类似。远期规划的地铁站点，将比肩洛克菲勒中心的核心区位，其城市中心意义昭然而显。洛克菲勒中心的下沉广场，既是公共表演的广场，也是平日休闲娱乐的露天空间。每逢节假日，都有电视台或大型媒体进行公共表演。成为市民及游客聚集打卡，欣赏表演的聚集场所。美国著名歌手Mariah Carey的洛克菲勒中心表演平日的洛克菲勒中心下沉广场，也可作为餐厅外摆的临时空间。在特殊节假日，则可作为表演中心、活动展场。
下沉广场所在的负一层，也是一个围合的商业空间走廊，且穿越城市市政道路，同样是一个高附加值的商业项目。在露天的下沉广场区域同时有阶梯连接到地面层，形成双层交互的空间。
纽约洛克菲勒中心下沉广场示意图 绘制：Parkhill
纽约洛克菲勒中心首层平面图 绘制：Parkhill
03
南奢北潮双首层
中環万象城主地块东西向（长边）高差约6-7米，南北向高差4-10米。东西向可形成两个首层的概念，南北根据标高也可形成多个首层（2-3层）。
中環万象城道路设计标高 根据政府土地出让文件绘制：Parkhill南面有两个界面是面向主要车流的马路，且正对观音桥步行街，因此展示面最好。北面朝向未来的市政公园，将作为未来城市第二中心的功能打造，互动性更好。
从商业展示面和品牌展示来看，与我们以上构想的两个新场景结合，南面是目前地铁客流导入的主要门户，因此重奢品牌的展示效果更好。通过重奢的双层展示面与品牌布局，形成头部重奢品牌的聚集中心。
而北面是第二层为地面首层，刚好也是购物中心的二层，面对中央绿地广场形成一个潮流轻奢的界面，形成第二个公共空间。通过面向中心绿地广场的潮流轻奢品牌布局，形成年轻时尚的聚集中心。
潮流区域，引入的是创新的品牌及展示空间。与精致生活结合，与时尚潮流同步。可以是品牌全新概念门店，也可以是流行时尚新品发布展场，年轻、时尚、潮流！
三里屯太古里的潮流快闪活动 来源：网络
一南一北，将中间的零售商业空间有效的串联起来，形成一个完整的商业界面，并达到客流的无死角引导04
五大界面
中環万象城有5个临街面，多于普通标准重奢Mall。建新东路的临街车流量最大，且展面最大，正对观音桥步行街广场和主天际线，未来或是中環万象城的主要展示面之一。
观音桥东环路车流量其次，部分过境车流从建新东路直接下穿离场，另一部分观音桥大循环路车流并入观音桥东环路，也是主要展示面之一。鹞子丘二路由于背后面对现状中低品质高楼，界面较弱，因此可作为购物中心的后勤界面。电测村路临街面是一条坡度较缓，相对平直的界面，是消费者进入电测村中央广场的主要步行街道，或将是电测村未来最步行友好的高级城市街道。
鹞子丘一路正对电测村中心广场，临街面较短，但是正对中央广场，是与新中心互动最强的临街面。
05
动线设计
A馆环形动线
成都IFS采取了经典的环形动线，且利用高层塔楼底商连接，首层展开面商铺面积大。成都IFS首层6个出入口，其中4个主出入口，2个次出入口。
成都IFS首层动线及出入口 绘制：Parkhill
下图显示了成都IFS除去高层塔楼基底面积的大致零售范围和中環万象城的基底面积对比，可以看出在长边和短边的大致尺寸两者相对接近。
购物中心基底面积（剔除塔楼影响）对比 绘制：Parkhill
武汉恒隆广场主馆则采用了8字动线，也叫双环动线。其优点是创造了多个三角形/类梯形的大中庭，可逛性和趣味性更强。武汉恒隆广场主管首层6个出入口，其中5个主出入口，1个办公出入口。
武汉恒隆广场 vs 中環万象城
下图显示了武汉恒隆广场主地块基底面积的大致范围和中環万象城的基底对比，可以看出在长边尺寸上两者相对接近，恒隆广场采取不同的动线设计思路，因此外形呈现曲面类梯形。中環万象城则相对更加趋向于矩形与梯形的结合。
购物中心基底面积对比 绘制：Parkhill
深圳罗湖万象城、沈阳万象城、南宁万象城等，采用了弧形单动线，济南万象城采用了接近环形的动线设计。中環万象城的构想，根据地块特质，设计了环形动线+视线景观走廊。
中環万象城的首层动线及出入口示意图 绘制：Parkhill几个节点中庭广场的创造，将环形动线的空间有节奏的放大为活动节点，而景观走廊则创造主动线之外的小空间视廊，以缓解较长的环形动线。
中環万象城采用了环形动线，增加景观走廊，加强动线连接性。中環万象城首层4-5个出入口，其中市政道路转角处入口2个。
中環万象城A馆的动线节奏变化 绘制：Parkhill
聚焦，中央活动广场，是进入到购物中心的第一大中庭空间，也是主要品牌活动、表演的中心广场。呼应，门户景观广场，是与中央活动广场形成对景的次中庭，将头部重奢品牌聚集在两个集中的一大一小中庭周边。
激发，潮流互动广场，是远离中央活动广场的第二中心，将潮流与时尚结合的第二大中庭。在此，消费者将与电测村中央绿地广场近距离互动，也是品牌的第二快闪中庭。与中央活动广场形成对景和互补。B馆单中庭
由于B馆占地面积极小，作为购物中心的业态，将标准商铺设计排满，留下一个中庭，因此动线较简单。通过一条走廊与主馆连接，其连接方式，与重庆万象城南区与北区的连接方式类似，并通过空中走廊两旁增加6-8米进深的小商铺，将商业动线连接起来。购物中心A馆自成环形动线，A馆L1层西区与B馆的LG层无缝连接，刚好与中央广场的下沉区域共同构成第二个环形动线，使全场形成 “8” 字动线，保证无死角的商铺设计。
中環万象城的A馆L1+B馆LG层8字动线 绘制：Parkhill
06
全景大退台
面向观音桥步行街的高区，采取全景大退台手法。通过空中玻璃幕墙第二中庭手法，在高区再建一个中庭，同时通过退台与幕墙的结合，形成朝向观音桥步行街的全景空间。室内是围合的大中庭，室外是层层递进的退台，创造了中環万象城的全景大退台。
全景大退台的概念在曼谷Icon Siam的设计中完美的展现出来。曼谷Icon Siam的高区外立面，采用退台式折线外立面设计手法，既与低区的通高重奢外立面产生互动，又创造了一个新的空间序列，呈现Mall上Mall的效果，使远处的游客视线更加被吸引。
07
空中第二Mall
在空间设计和业态布局上将万象城产品系和九龙仓的的IFS产品线做了一个简单的梳理。华润开业的重奢万象城中，大多数运用了直通屋顶的通高全景中庭，将购物中心低区和高区作为一个整体打造。其空间通透，动线流畅，整体大气而浑然一体。
华润重奢万象城的中庭设计分析图 绘制：Parkhill
下图显示了重庆万象城的中区中庭，采用了从L1-L5全通透的大中庭手法。品牌围绕中庭布局，动线引导效果强，可见度高。优点显而易见，这样布局的缺点是重奢品牌与轻奢、流行时尚的视觉混合，客流相对混杂。下图是厦门万象城的中庭空间，依然沿用了华润传统的通高中庭。
最新开业的武汉万象城，在室内空间设计也沿用了全景通高中庭：
Icon Siam的空中大退台巧妙的创造了一个Mall上第二Mall的概念，通过对全新动线和空间的打造，以苹果专卖店为主力店，将第二中庭的概念发挥得淋漓尽致。且将1-2层作为一个独立的中庭空间，室内走廊也以1-2F为一个整体进行中庭设计。
Icon Siam的设计概念 绘制：Parkhill
Icon Siam的重奢空间相对独立而私密性更强，使客流相对控制，中端消费者可通过后背区域扶梯上到三层，进入到另一个中庭空间。
Icon Siam里的Icon Luxur区域 来源：网络
Icon Siam中的Icon Luxur，并未采用全景通高中庭，设计了两层通高中庭，使重奢空间更加私密，尺度更贴近人视点。同样的手法，成都太古里也运用在了室外的开放式街区。以两层零售空间为一个空间序列，创造连续而整体的商铺临街空间。
成都太古里的主动线街区-双层零售铺位 拍摄：Parkhill而这个空间正对河道的就是苹果专卖店，比较罕见的位于第三层的苹果专卖店。说明空中第二中庭，达到了“第二首层”的效果，使通常只会出现在地面层独栋的苹果，愿意在Icon Siam的三层（标识楼层为2F）开设旗舰店。
与曼谷Icon Siam的设计手法类似，成都IFS主入口（Prada与Ferragamo之间的入口）运用了类似的双中庭设计手法。低区重奢楼层通过双层中庭，将重奢区域的私密与空间尺度巧妙结合。
成都IFS首层的走廊采用了B1到2层的四层通高中庭，同时也是双层通高的重奢层中庭手法。使LG,B1层的空间与首层空间巧妙联动，可视度增强的同时，消费者对于LG, B1的可见度更强，客流引导更顺畅。而成都IFS第二中庭则采用了全景通高的手法，使空间多样化，且丰富动线。
成都IFS第二中庭采用全景通高中庭 拍摄：Parkhill
成都IFS的中庭楼层分析图 绘制：Parkhill
借鉴Icon Siam和香港朗豪坊的设计概念，将第一中庭包围在重奢的1-2层，而从3层开始，建立一个全新序列动线，创建空中第二中庭，将流行时尚、年轻休闲、潮流餐饮等业态放入Mall上Mall的区域。
中環万象城Mall上Mall的概念示意图 绘制：Parkhill
08
内外双跨层商铺
室外品牌展示面
本案多达三个城市界面的室外外立面空间，双层到三层外立面空间。
在第一外立面，是中環万象城的主展示面。构想中设计2-3层通高的外立面，灵动而通透的外立面展示，为整个项目提供了主要的形象外立面。
在第二外立面，是中環万象城的最长展示面。可设置2-3层的连续外立面空间，是品牌的第二展示界面。
在第三外立面，是面向电测村中央绿地广场的展示面，其与中心广场的围合感更强，因此整个购物中心与广场的互动作用更强。
室外外立面区域示意 绘制：Parkhill
武汉万象城的外立面设计，是华润最新的万象城产品。可以看到其低区的经典曲面玻璃外立面造型大气而整体。
武汉万象城临街外立面 来源：無简直
而武汉万象城最出彩的是其水晶顶冠，通过LED变化的屏幕与玻璃幕墙的结合，在入夜后格外的璀璨灵动。
武汉万象城的水晶LED顶冠 来源：PHDTO
曼谷Icon Siam的外立面设计，同样采取了两段式。低区是两层通高的双层玻璃幕墙，以展示重奢品牌的最大空间。高区是架于低区之上的Mall上Mall，采用了不一样的设计手法，更加灵动、活力。
曼谷Icon Siam外立面 来源：网络
室内品牌展示面
室内同样保留双层商铺的设计空间，新建室内双层外立面区域，将“室外展示室内化”。
室内双层商铺区域示意 绘制：Parkhill
昆明恒隆广场的中庭采用了室内外立面的设计手法，将品牌的展示面扩展到两层楼，使空间展示更加整体。相对于传统的中庭被横向走廊的线条感所隔断，品牌拥有更多的展示面。
昆明恒隆广场中庭 来源：Royer55
曼谷Icon Siam同样采用了部分室内跨双层外立面的的设计手法，其品牌展示面比昆明恒隆的中庭更长，将品牌的展示面扩展到两层楼。
曼谷Icon Siam的室内跨层外立面 来源：网络
由此，中環万象城的构想第一部分告一段落。
本篇侧重于中環万象城建筑层面的宏观构想，以产品类型、空间节点、业态定位、空间序列等为核心要点展开叙述。
而下一篇公众号专题，将对本文提到的空间与业态的互动、商业空间节点、室外商业与室内空间联动的等专题详细展开，进行中观层面的构想。
中環万象城的构想，电测村的城市更新，代表的是下一个时代的城市新貌。它既包含了一个当代规模的大型购物中心综合体，同时引入了迷你街区、高尚住宅临街商业等多元化的城市空间，通过大、中、小地块的组合，以及地下、地面、空中的连接，达到商业、商务、居住、配套等功能的叠加，将城中城的概念融入城市街道、地块组团。
在电测村中央广场
共赏节日华诞
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《大碗岛星期天的下午》修拉 1881
漫步电测村路
伴嘉陵天际入夜
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观音桥的天际线 摄影：岩岩仔
伴夕阳夜色
在露天弧形下沉式广场
尽享夜色演唱会
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Adele, One Night Only at Griffith Observatory, Nov 2021
圆弧形下沉广场
既是表演的中心场所
又是人群聚集的中心
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文中购物中心按照主地块70%建筑密度进行概念方案设计，在原城市设计导则中进行了微调。本文方案仅为初步概念草案，文中的部分数据运用了市场比较法、参数比较法、综合系数加权等进行估算，与实际数据可能产生差距，仅供参考。后期专题中，将根据项目情况进行动态测算，其中自持型物业将运用到NOI、GOP、NPI、DCF、NCF等多维度的评估参数，其中酒店估值在业内通用多维度综合法（即NOI与Price per key市场比较法综合加权），购物中心估值法将用到NOI/NCF与Cap Rate，同时考虑资本市场规模与估值历史等多种因素加权，欢迎后台私信咨询交流。国内及美国10年房地产投资开发及设计经验，参与上百个项目投资并具有城市综合体、购物中心、商业街区、豪宅、酒店及写字楼的实操开发经验。并参与新一代购物中心、开放式街区、文商旅综合体、高端住宅等定位产品研发与设计。致力于将商业与住宅地产的产品设计与实际运用紧密结合，力争做到合理性、高效性与落地性兼顾。
下期预告
中央商务区的发展浅析
旧城更新改造的策略研究
前滩太古里浅谈
拜访成都太古里
深圳万象天地探秘
纽约豪宅恩怨1
纽约豪宅恩怨2
新一代的宅居1
新一代的宅居2
新一代的宅居3
城市路由器的探索1
城市路由器的探索2
有种商街叫看似美好
有种商街叫看似美好2-解局
重庆观音桥电测村的设想1
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