华商研究 ▎线上购房的法律攻略

华商律师 2023-08-25

The following article is from 广东华商惠州律师事务所 Author 林叶丽吴永玲

前言

因新型冠状病毒感染的肺炎存在人传人的现象，导致自2019年12月底以来，在全国范围内引发了重大疫情。为防止新型冠状病毒广泛传播，国家及全国各地陆续出台一系列防控措施，例如延迟春节假期、居家隔离、延迟复工、延迟开学等等，造成全国各大城市，几乎万人空巷。据网易新闻报道，各大房企的诸多线下售楼处因疫情影响不能正常开放，便做起了“线上售楼处”，部分销售做起了“网红李佳琦”，开始直播卖房。而其基础套餐一般都是“线上售楼+无理由退房”。由于缺少了“实地看房”这一重要环节，为了消除购房者顾虑，“无理由退房”成为标配。此外，开发商还提供了各种权益菜单，包括：多重购房优惠、推荐奖励、最低价购房等。这对刚需买房的群体是利好消息，但是线上购房和线下购房这两种方式有很大的差异，怎样买房使自己合法权益得到保障，估计是很多购房者都在思考和担心的问题。下面，华商律师针对这个问题提出一些法律方面的注意要点，供购房者参考。

线上购房前，注意要先充分了解意向楼盘关键信息和开发商的实力背景

1、了解清楚意向楼盘是否五证齐全。五证分别是《国有土地使用证》（或《不动产权证书》）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。其中，《国有土地使用证》（或《不动产权证书》）和《商品房销售（预售）许可证》尤为重要。只有这些证件齐全开发商才能够有资格进行预售。那么这些信息在哪里查询呢？除了在线下售楼处公示之外，一般各大城市都有相关的政府部门网站公布。

例如，在惠州市，通过检索惠民之家网站（网址http://www.fz0752.com）可以查询；在深圳市，通过检索深圳市住房和建设局官网（网址：http://zjj.sz.gov.cn/）和深圳市房地产信息平台（网址：http://zjj.sz.gov.cn:8004/）可以查询。

另外，关于意向楼盘的房子是否可售，是否存在抵押或查封状态，部分地区、城市是有公开公示的，可通过相关政府部门网站查询。例如，在惠州市，通过检索惠民之家网站可以查询具体房源的备案价（售价）、是否可售、是否已售、是否抵押/查封等状态。
2、了解清楚开发商的实力背景。选择有实力的开发商很重要，正规的开发商在房屋质量、合同签署、产权办理等方面均有保障。开发商的等级可以分为四级到一级，判定的标准是开发商经营年限、注册资本、建筑质量合格率、开发面积等。一级资质为最高等级，四级资质为最低等级。线上购房前，购房者在可以询问销售顾问，也可以登录当地行业网站或国家企业信息查询系统，查询开发商的注册资本，股东实缴资金情况，股东是否有国企、央企或大型私营企业，以此了解开发商的资金及经营能力。

对于开发商通过线上提供的房屋信息的相关资料，包括宣传资料以及与销售人员沟通等应注意保存

1、通过网络、第三方平台或小程序等线上看房时，对开发商提供的楼盘宣传资料以及涉及房屋的具体信息资料（包括但不限于房屋户型、建筑面积、周边配套设施、朝向、房产性质等等）建议以截图、拍照或录视频的形式予以保存。
2、在与销售人员对意向房屋以网络、微信或者电话进行沟通时，建议将聊天记录进行截图保存，并将通话过程进行录音。
3、以上建议保存的材料，有条件的话最好保存在长期使用的云端或者硬盘中，以防丢失，同时注意保留截图、拍摄和录音的原件，若日后一旦发生纠纷，这些资料将作为充分有效的证据证明，有利于维护自身的合法权益。

线上签署协议的注意事项

1、由于线上签订的电子协议具有虚拟性，其证明力较弱，且容易伪造，所以建议购房者签订线上协议后，要求开发商将电子协议书面化并签章，然后通过快递方式将书面合同邮寄交换送达，送达后购房者可以对照电子版本内容，确认无误后签字并保管好。
2、签订线上协议前，应认真查看协议中的各项条款内容，其中尤为需要关注的是以下内容：

其一，关于房屋具体信息的约定：查看是否与意向房屋信息一致，如对户型、建筑面积、结构、房产性质等方面应逐一核对，若有不符，应及时与销售工作人员沟通解决。

其二，关于房屋面积差条款：应仔细查看合同是否对房屋面积确认及面积差处理事宜作相应约定，因交易实践中常出现开发商将与合同约定面积不符的房屋交付购房者，并提前约定有利于房企的面积差处理条款，因此购房者应谨慎对待。

其三、关于违约责任条款：应查看是否已将房企逾期交房的各种情形及相应责任、不符合交房标准的责任、未及时进行产权登记、逾期办证等责任问题进行明确约定，避免日后双方发生争议时，却无相应明确约定的违约条款可适用。

其四、若签订的是认购协议：应注意认购定金、付款方式、违约责任的具体约定，特别是按揭贷款若因不同原因未能审批通过或审批金额低于申请金额时，双方对认购协议及款项支付如何处理应进行详细的约定。

线上购房支付款项的注意事项

线上购房同样会涉及定金、首付款等房屋价款的支付问题，在与开发商没有签订任何协议的情况下草率支付房款或者首期款，存在较高风险，一旦出现纠纷，因双方缺乏书面的约定，对款项的性质容易发生争议，届时购房者无法提供充足的书面证据证明资金的真实性质，购房者将处于弱势不利于维权。因此，建议先签订相关协议再支付款项。

支付款项时，转账细节方面要注意以下几点：

首先，支付款项的主体（付款人）应为同一人，不能随意变更支付主体，支付主体应该是购房协议上的买方或认购方，用购房者本人的账户转账支付；

其次，款项应支付至开发商的对公账户，不能转至销售人员等个人账户，或在没有任何协议约定的情况下支付到第三方账户；

再次，若是销售人员或中介直接提供的转账支付页面，须确认是否官方支付页面，若无法确认的，应使用银行官方网站进行转账。

最后，转款时应备注清楚购买的具体房产及款项用途（如首付款）。

款项支付后，应要求开发商将房屋定金或价款的发票及收据邮寄送达，并作妥善留存。

无理由退房的法律分析和注意问题

1、关于“无理由退房”，若仅仅是开发商口头承诺，或在售楼处宣传亦或是宣传资料里提及，这些形式的承诺在法律上来说仅仅是一种要约邀请，按相关法律规定及审判实例来看，法院难以认定双方达成了无理由退房的合意，届时买方即便以此为由起诉到法院要求开发商无理由退房，得到支持的概率很小！因此，双方应当以协议的方式对无理由退房进行相关约定，即签订相关的无理由退房协议，一旦出现纠纷诉至法院，方有可能得到支持！
2、认真阅读“无理由退房”协议的条款，查看是否有设置附加条件，如现在较为常见的是申请无理由退房的期限限制、买方没有任何违约行为的情况下方可退房、须扣除房款一定比例违约金等附加条件，因此，建议购房者仔细查看附加条件是否公平合理，认真斟酌后再签署协议，必要时也可咨询律师提供专业意见；
3、由于无理由退房后，除了开发商退还购房者已付房款本金外，还会涉及已付房款的利息问题，建议购房者应在协议中与开发商约定无理由退房后对已付房款的利息如何承担和支付的问题。

4、若是按揭买房，因为商品房买卖合同解除的情况下，基于房屋买卖合同与按揭银行所订立的个人购房担保借款合同就无法继续履行下去了，那么申请无理由退房后，自然就会涉及个人购房担保借款合同的处理问题，这点特别提请按揭购房者注意：因为这属于购房者与按揭银行之间的另外一个借款担保法律关系，若在购房时没有与开发商及银行协商好这个问题，那么在申请无理由退房后，将会面临两个方面的问题：第一，与按揭银行之间，就需要解决个人购房担保借款合同的解除问题，还有贷款本金及利息的返还问题，以及提前解除借款合同的违约金等问题，届时若与银行未能协商解决，势必会产生诉讼；第二，与开发商之间，则会产生贷款本金及利息以及提前解除合同的违约金如何承担的问题，届时若与开发商未能协商解决，也必然会产生诉讼，届时均将耗费购房者诉讼成本及时间，徒增诉累！

因此，建议购房者在与开发商签订无理由退房协议时，应对退房后按揭银行的贷款本金及利息的返还问题，以及提前解除担保借款合同违约金的承担问题进行相关约定；同时，购房者在与按揭银行签订担保借款合同时，应对无理由退房情况下担保借款合同的自行解除及抵押担保的解除进行相关的约定！

结束语：新冠病毒疫情期间加速了地产行业数字化和智能化的发展趋势，线上购房作为一种创新和尝试，提高了房屋交易的便捷性和效率，相信疫情过后，线上看房、选房、购房也很大程度上将继续作为一种服务而受到市场认可。但是线上购房也存在着许多风险和其它需要注意的问题，尤其是法律方面的注意事项。华商惠州律师提出的以上法律注意要点，望能给购房者提供帮助，减少不必要的纷争。

林叶丽

华商（惠州）律师事务所

专职律师

主要执业领域为房地产法律事务、企业法律顾问、股权投资法律服务、复杂民商事诉讼、仲裁及执行

吴永玲

华商（惠州）律师事务所

专职律师

主要执业领域为房地产法律事务、企业法律顾问、公司并购重组、贷款担保等民商事诉讼及仲裁