一、在疫情防控期间与物业服务管理有关的主要的法律和政策文件有哪些？【解答】1、全国人大及常委会制定的法律。《中华人民共和国传染病防治法》第四十五条第一款规定：“传染病暴发、流行时，根据传染病疫情控制的需要，国务院有权在全国范围或者跨省、自治区、直辖市范围内，县级以上地方人民政府有权在本行政区域内紧急调集人员或者调用储备物资，临时征用房屋、交通工具以及相关设施、设备。”《中华人民共和国突发事件应对法》第二十六条规定：“县级以上人民政府应当整合应急资源，建立或者确定综合性应急救援队伍。人民政府有关部门可以根据实际需要设立专业应急救援队伍。2、地方政府及部委政策文件。《广东省物业管理区域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指引（试行）》、广东省住建局出台的《广东省住房和城乡建设厅关于印发新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指引的通知》、卫健委发布的《公共场所新型冠状病毒感染的肺炎预防控制指引》、深圳市住建局出台的《关于进一步加强物业管理区域新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的通知》等文件。3、行业自律指导性文件。中国物业管理协会已于2020年2月1日发布《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》，物业服务企业也应落实该操作指引。二、疫情防控期间物业服务企业不配合社区工作，不落实防控措施将面临哪些法律责任？【解答】1、从物业服务业主层面看，物业服务企业与业主均签订《物业服务合同》，若业主、使用人生命受到疫情严重威胁时，采取不作为的服务态度，这将会成为业主拒缴管理费，并要求与物业服务企业解除合同的有力证据，这样不仅仅是一个得不到业主们满意认可的物业服务机构，也影响的是整个企业的声誉（包括该物业服务的其他小区），甚至会造成开发商、街道办、各小区业主委员等招标、更换时的重大的影响。2、从刑事司法层面看，在疫情防控方面，尚未对物业服务企业在刑事处罚有明确的规定。3、从行政处罚层面看，根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十条规定：“有下列行为之一的，处警告或者二百元以下罚款；情节严重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款：（一）拒不执行人民政府在紧急状态情况下依法发布的决定、命令的；……”，及《中华人民共和国突发事件应对法》第六十四条规定：“有关单位有下列情形之一的，由所在地履行统一领导职责的人民政府责令停产停业，暂扣或者吊销许可证或者营业执照。……（一）未按规定采取预防措施，导致发生严重突发事件的；（二）未及时消除已发现的可能引发突发事件的隐患，导致发生严重突发事件的；……”物业服务企业主要负责人可能面临公安机关的行政拘留，物业服务企业可能面临通报批评、罚款，情节严重的，还将面临责令停产停业、暂扣或者吊销许可证或者营业执照的行政处罚。疫情过后，相信全体业主因此将会与该物业服务企业解除合同。三、小区业主不配合物业服务企业疫情防控工作，如不配合体温测量、公共区域佩戴口罩等，物业公司是否有权实施强制手段？【解答】物业服务企业没有权利对小区业主直接实施强制手段。依据《中华人民共和国突发事件应对法》第六十六条规定：“单位或者个人违反本法规定，不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚。”，及《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十条第一款第一项规定：“有下列行为之一的，处警告或者二百元以下罚款；情节严重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款：（一）拒不执行人民政府在紧急状态情况下依法发布的决定、命令的；……”，若经劝导业主仍不配合的，物业公司可直接报警，同时还应做好证据的固定，比如录像、录音等。四、物业公司是否应当将小区内被隔离人员的信息进行公示，如房号、姓名等具体信息？【解答】物业服务企业对小区内被隔离人员负有保密义务，其无权擅自披露被隔离人员的基本信息。《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》第二条“基本保障指引”第（三）款“人员保障”第8款之规定：“……应及时通报被隔离区人员的情况，但不得泄露其个人信息；……” 因此，物业服务企业应严格在本物业管理区域内做好疫情防控情况的的收集、汇总工作，按照社区统一要求及时报告，配合政府相关部门采集和提供疫情防控所需人员信息。若需公布的，应经政府相关部门核实、分析后，依据《中华人民共和国传染病防治法》第三十八条规定：“……传染病暴发、流行时，国务院卫生行政部门负责向社会公布传染病疫情信息，并可以授权省、自治区、直辖市人民政府卫生行政部门向社会公布本行政区域的传染病疫情信息。……”向社会公布。五、物业公司是否有权关闭小区内儿童区域、会所、老人活动场所等人员聚集的场所？【解答】物业服务企业有权暂时关闭儿童区域、会所、老人活动场等人员聚集的场所，该等属于可能造成传染病扩散的场所，依据《中华人民共和国传染病防治法》第四十二条规定：“传染病暴发、流行时，县级以上地方人民政府应当立即组织力量，按照预防、控制预案进行防治，切断传染病的传播途径，必要时，报经上一级人民政府决定，可以采取下列紧急措施并予以公告：（一）限制或者停止集市、影剧院演出或者其他人群聚集的活动；……（五）封闭可能造成传染病扩散的场所。”，及《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》第四条“防控操作指引”第（四）款“区域封闭管理”之规定：“1.关闭无秩序维护员值守的出入大门，如条件允许，仅开启一个出入口；2.关闭儿童区域、会所、老人活动场所等人员聚集的场所；3.疫情期间管理区域内所有的装修施工活动一律停止。”，因此，物业服务企业可以暂时关闭该部分场所，以阻断传染病扩散的途径。六、物业服务企业是否可以自行决定对小区实施封闭性管理？【解答】防疫期间物业公司不能自行决定对小区实施封闭性管理，需要依据政府管控指令执行封闭管理。为加强物业管理区域的疫情防控工作，中国物业管理协会于2020年2月1日发布了《物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》，其中第四条“防控操作指引”第（三）款“出入控制”第1项规定：“物业公司可采取的限制措施，包括拒绝非本小区业主或使用人及车辆进入物业管理区域、所有进入区域范围内的人员必须测量体温、登记往来车辆和人员等。”，2020年2月7日深圳市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部印发《关于建立健全社区联防联控机制的若干措施的通知》，要求所有小区、城中村在出入口处一律设立检查登记卡，尽量减少出入口等加强对物业管理区域的秩序维护和管理，包括建立小区人员和车辆登记制度、体温检测制度；之后，随着疫情的不断加重，2020年2月12日深圳市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室疫情防控组出台了《深圳市物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作指引（试行）》的通知，要求每个物业管理区域100%实行围合封闭式管理，在出入口处一律设置检查登记口，尽量减少出入口。结合上述不断出台的疫情防控文件，针对已出台实施小区封闭式管理的物业，应严格按照政府部门要求执行管理，针对其他尚未采取小区封闭式管理的城市，我们认为，物业服务企业为切断传染病的传播途径，可以对车辆、人员出入加强管理。此外，为避免引发不必要的纠纷，建议物业服务企业实施上述举措时提前做好相关通知、上报工作，并以劝导、教育、筛查为主，不得擅自采取强制措施。七、物业服务企业是否有权查验外来人员身份证并登记身份证号码？【解答】目前暂无法律规定物业服务企业具备查验身份证并登记的权利。若物业服务企业已实施查验身份证并登记身份证号码的管理措施，则务必应当对已获取的身份证号码等信息严格保密，保障外来人员留下的身份信息不会被盗用，否则将涉嫌泄露个人隐私。八、物业服务企业应禁止湖北返乡业主、湖北及非湖北籍租户进入小区，以及协助社区或居委会禁止湖北返乡业主外出吗？【解答】1、物业服务企业无权禁止湖北返乡业主、湖北及非湖北籍租户进入小区。返回小区的人员，物业服务企业应先检测业主、租户体温是否超过37.3℃。若超过的，应立即上报当地卫生部门或疾控中心，由卫生部门或疾控中心决定采取观察或隔离，业主不配合的，可以立即报警。未超过该体温的，也需要记录后上报，并提醒业主、租户做好自我隔离并进行跟踪观察。2、物业服务企业应当配合社区或居委会做好湖北返乡业主居家隔离、跟踪工作，隔离人员拒绝配合的，物业服务企业应立即报警处理，由公安机关依法协助强制执行。根据国家卫生健康委发布的《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》（肺炎机制发〔2020〕5 号）第二条“具体任务”之规定，对武汉及湖北返乡业主应当实行居家医学观察14天，物业公司应当配合社区或居委会进行管理。若业主不配合，根据《突发公共卫生事件应急条例》第四十四条规定：“在突发事件中需要接受隔离治疗、医学观察措施的病人、疑似病人和传染病病人密切接触者在卫生行政主管部门或者有关机构采取医学措施时应当予以配合；拒绝配合的，由公安机关依法协助强制执行。”应立即报警处理。九、业主是否能以本次疫情为由拖延或者拒绝交纳物业费？【解答】1、若在政府发布疫情管控之前已经逾期，应及时交纳并按照合同约定支付违约金。2、若在政府发布疫情管控后约定的缴纳物业费时间到期，要看物业费的缴纳方式分情况讨论：如果只能通过现金支付，业主也因疫情管控无法返回，那么业主可以请求迟延履行交费的义务。如果除了现场交费外，还有其他可通过网络等便捷方式，业主逾期缴费也会构成违约。3、若物业服务企业是否有交费时间临时变更的通知，有通知的则按通知时间执行。【解答】疫情防控期间，物业服务企业涉及履行的合同有两种，分别为物业服务合同和专项委托服务合同，如何合法合规履行合同应视具体实际情况进行区分。物业服务合同履行的风险点主要有以下几点：一是物业服务企业应承担公共设施、公共区域特殊时期的消杀义务；二是可以暂停履行部分合同义务，暂停部分物业服务如班车、楼巴、摆渡车及关闭小区会所等人员聚集性场所；三是业主则不能以疫情为由拒缴或要求减免物业费；四是关于疫情期间业主迟延履行交纳物业费是否需要交纳违约金应视情况而定。专项委托服务合同的履行关键在于分清“轻重缓急”，对于非紧急事项的委托合同可以不可抗力为由要求延期履行，但是事关疫情防护和群众生活的紧急事项专项服务合同要及时履行。而对于具有特定目的合同因疫情致使合同目的无法实现的，可以协商无责解除合同，双方协商合理分担损失。十一、因疫情影响，业主无法返回住处，期间物业费能否按照空置计算？
【解答】不能按照空置计算。物业公司在应对疫情期间采取了诸多的防控措施，包括小区秩序维护、环境卫生维护、消毒监测等工作，故对于房屋空置期间也应当按正常的物业收费标准缴纳。为保障物业服务费的顺利收取，物业公司首先要做好物业服务，其次应当将服务内容及时通过企业公众号、业主群等方式向业主告知；最后，根据业主的反馈及时的提升服务质量。十二、物业服务企业根据街道和社区的要求进行管控，导致业主损失的，责任应当由谁承担？【解答】物业公司按照社区、政府部门的规定提供配合服务时，相当于接受政府委托履行社会管理职能，在委托范围内发生纠纷产生的责任由委托方（社区或政府）承担，物业公司 超出委托范围对业主造成的损害仍由物业公司承担侵权责任。十三、在防疫期间，人员强行进入小区可能需承担何种法律后果?【解答】《中华人民共和国突发事件应对法》第六十六条规定：单位或者个人违反本法规定，不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚。《中华人民共和国突发事件应对法》第六十七条规定：单位或者个人违反本法规定，导致突发事件发生或者危害扩大，给他人人身、财产造成损害的，应当依法承担民事责任。《中华人民共和国突发事件应对法》第六十八条规定：违反本法规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。因此，在疫情期间小区采取封闭式管理或者需要排查才可进入的情况下，如有人强行进入小区，物业服务企业应向公安机关报告，请求公安机关依法处理。强行进入小区的人员应承担相应的法律责任。十四、疫情期间物业公司超出预期增加的额外的费用如何处理？【解答】在疫情防护中，作为小区物业管理者的物业服务企业有很重的责任，是不可缺少的角色之一。物业服务企业需要提前召集员工返回岗位，建立疫情防控机制，应对疫情的防控，增强管理人员工作安排和职责分工，承担了相比平时日常服务更重的工作和责任。服务人员的提前返工、人员管理的安排、公共区域公共设备设施的消毒、小区进出人员的管控等等，这些工作将无疑会增加物业服务企业的财力和人力的投入。在包干制下物业服务企业是自负盈亏的，若物业服务合同对疫情等不可抗力带来的额外费用支出有约定，则按照约定。若没有明确约定，建议物业服务企业和小区业委会协商，争取能够从公共收益中适当的对物业服务企业进行补贴。如果小区未成立业委会的，建议与居委会沟通，明确支付的相关费用，有条件的征求业主意见，没有条件的物业公司先行垫付，等业委会成立后再行处理。若协调不成，物业企业也可以根据法律中“情势变更”原则，要求变更物业服务合同有关内容，增加有关疫情期间额外增加的费用。在酬金制下，物业服务企业从物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担，因此物业服务企业因疫情防控支出的成本应从预收的物业服务资金中支出，但应事先征得业委会的同意，不得擅自随意支出预收的物业服务资金，防止不必要的纠纷。【解答】物业服务合同期满仍未完成选聘工作，经双方协商，原物业服务企业同意延续的，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。疫情期间业委会无法召开业主大会重新选聘物业企业，疫情期间物业服务合同到期的，物业公司应当继续为业主提供服务，服务及费用结算可参照该条方式执行。十六、在执行防疫工作任务中物业服务企业员工意外感染新型冠状病毒肺炎怎么办?【解答】人力资源社会保障部、财政部、国家卫生健康委<关于因履行工作职责感染新型冠状病毒肺炎的医护及相关工作人员有关保障问题的通知>》(人社部函〔2020〕11号)规定：在新型冠状病毒肺炎预防和救治工作中，医护及相关工作人员因履行工作职责，感染新型冠状病毒肺炎或因感染新型冠状病毒肺炎死亡的，应认定为工伤，依法享受工伤保险待遇。已参加工伤保险的上述工作人员发生的相关费用，由工伤保险基金和单位按工伤保险有关规定支付;未参加工伤保险的，由用人单位按照法定标准支付，财政补助单位因此发生的费用，由同级财政予以补助。根据工伤保险条例等工伤认定标准，我们认为，在执行防疫工作任务中物业服务企业员工意外感染新型冠状病毒肺炎的符合在工作场所，工作时间因工作原因受到事故伤害的工伤的法定认定标准，也符合人社部规定的肺炎防治的相关人员范围，且从鼓励物业人员认真履行防疫工作等方面考虑，该类物业人员感染肺炎后被认定为工伤，依法享受法律规定的工伤保险待遇将更加符合法律规定，也更加有利于促使物业人员积极投入防疫工作，也对感染后物业人员的生活更有保障。作者：华商房地产与建设工程专业委员会
罗一帆
李 刚
罗一帆
华商律师事务所
专职律师
主要执业领域为金融及争议解决(包括商业诉讼和仲裁)、公司治理及土地整备
李刚
华商律师事务所
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主要执业领域为建设工程、房地产、城市更新、企业法律顾问、民商事诉讼
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