跳过常规的“官宣分拆”，李思廉与张力跨步走到了递表。眼见他人高楼起，眼见他家宴宾客。筹备近六年，这一次李思廉和张力终于拉开了旗下物业IPO的序幕。姗姗来迟的富力物业，这一次没有拖沓，动作利索。4月26日晚，富力地产旗下的富力物业服务集团有限公司（简称“富力物业”）向港交所主板提交上市申请，农银国际及中金公司为联席保荐人。从2015年流露分拆物业上市之意，时隔多年“靴子”才终于落地。这条物业IPO之旅，李思廉和张力“起个大早”，却“赶了个晚集”。物业早已不是六年前的模样，港股上市物企从两三家增至45家，目前与富力物业一起排队等候入场的物企多达14家。规模中等，资产负债率处于高位，富力物业的过会几率又有多大？不出所料，递表的富力物业，李思廉与张力仍是股权平分，不过比之前的50%有所减少，各自持股46.48%，而分走7.05%的便是两者的亲友。随着富力物业招股书的披露，李思廉与张力筹谋上市之路的最终股权架构得以浮出水面。事实上，富力物业IPO的股权搭建之路，既是李思廉与张力的收权，也是其引入战投之路。去年12月24日，此次上市平台富力物业服务集团有限公司在开曼岛注册成立。相关股份配发及发行后，李思廉与张力通过各自的全资控股的离岸公司翠和、贤立、元雅，以及鸿泽、敏力、正旭分别拥有4.55%、5.05%、40.40%。递交招股书的半个月前，4月11日，独立第三方升卓与翠和及鸿泽订立股份转让协议。据此，升卓同意以总代价人民币10亿元的等值美元分别向翠和及鸿泽购买3523股股份。富力物业的招股书披露，升卓由陈思乐全资持有。不过关于陈思乐的信息并不多，仅知其是一名企业家，与富力相识多年，是李思廉与张力的亲友。紧随陈思乐的战投资金结算完成，富力物业最终由李思廉、张力各自持股46.48%，陈思乐的升卓持股7.05%。对于此次陈思乐的10亿元战投，富力物业在招股书中表示，“鉴于陈先生的业务网络及经验，其可协助我们拓阔股东基础及为本公司的形象增值。”尽管多年以前就萌生分拆物业上市之意，但直到2019年底李思廉与张力才开始真正着手组建富力物业的IPO版图。2019年12月11日，李思廉与张力各自出资50%成立合资公司——广州富星投资咨询有限公司（简称“富星投资”），以其作为整合平台，开始对富力地产旗下物业公司进行一系列的收购交易。富星投资成立的当月，就快速收入了富力地产旗下的两家物业公司。前后相隔7天，富星投资先后从富力地产的附属公司各自对价500万元收购了大同恒富物业服务有限公司（简称“恒富物业”）、天津华信物业管理有限公司（简称“华信物业”）。作为富力物业集团拥有的重头资产，去年4月，李张二人通过富星投资也将天力物业进行了私有化处理，代价3亿元收购其全部股权。由此，资本化发行之前，富力地产旗下重要的物业资产公司剥离出来，收归于了李张二人的富星投资之下。
“物业公司出售价格几乎较公允价值折让90%”，此前，银河联昌证券曾在报告中表示，对富力地产以极低价向大股东出售物管业务的行动“非常令人失望”。三笔交易总作价3.1亿元，而按富力物业招股书披露的2019年21.70亿元的营收计算，三笔交易的市盈率大概约7倍，而目前市场的平均市盈率约23倍，两者的确相差颇大。与多数分拆而来的物企不尽相同，富力物业对母依赖程度并不高。近三年来，其总收入的大部分来自独立第三方客户。数据显示，2018—2020年，总营收分别为18.23亿元、21.70亿元及25.97亿元；而其中来自独立第三方的收入占比分别为85.8%、82.9%、76.6%。比重连年下滑，但仍维持在七成以上的水平。不过，占比较高的独立第三方，收入却是个“谜”。从其他纬度披露的相关信息来看，直到2019年富力物业才有来自独立第三方的住宅物业项目签约，2018年和2019年的签约的商业物业项目也只有一个，签约面积11.5万平方米。此外，对近三年住宅物业与商业物业收取物业管理费用的披露，并没有独立第三方物业开发商的数据。
在富力物业的招股书中，“独立第三方开发物业开发商”界定为“独立第三方物业开发商单独开发的物业”，而在最终付费客戶类型划分中，富力物业没有对其中的“独立第三方”作进一步的界定。同样挂上了“独立第三方”之名，来自独立第三方的在管规模与收入之间的对应情况疑惑难解。去年6月，富星投资旗下注册成立了广州富邻商业运营有限公司，分属于商务服务业；两个月后，富力物业又正式推出“富物商企”品牌，乐居财经曾分析，富力物业会打包“商管+物管”上市，招股书中，富力物业也将商业囊括在内。截至2020年12月31日，富力物业管理的552个项目，分布在国内26个省、自治区、直辖市的102个城市，总在管建筑面积为6940万平方米。其中，住宅物业的在管建筑面积为58.1百万平方米，商业物业的在管建筑面积为11.2百万平方米。住宅与商业的物业管理规模占比分别为83.7%和16.14%，收入贡献占比分别为67.6%和32.4%。
截至最后实际可行日期，富力物业的总在管建筑面积进一步增加至7160万平方米。不过在管面积与目前45家已上物企相比，处于中游水平。富力物业商业物业主要包括零售物业、写字楼及服务式公寓，签约管理的其他商业物业还包括教育机构及产业园。近三年，富力物业管理的住宅与商业物业年年都有亏损项目。招股书披露，2018年、2019年及2020年，富力物业管理的56、53及59个住宅物业项目分别产生5970万元、3790万元及4030万元的亏损；同期，在管的商业物业亏损项目分别为51、53及52个，产生的亏损分别为2330万元、1380万元及920万元。此外，截至2020年底，富力物业的住宅物业管理板块毛利率为13.9%，整体平均物业管理费2.41元每月每平方米；商业管理板块的毛利率为32.4%，整体平均物业管理费10.08元每月每平方米。对标同样打包“物管+商管”等待上市或已经上市的物企，富力物业的竞争力稍显不足。以同样排队的中骏商管为例，截至2020年9月30日，其住宅物业管理项目的毛利率在32.3%，商业物业管理服务的平均物业管理费29.5元，毛利率在58.8%。而富力物业的毛利率与之差出一半之多。此外，富力物业的资产负债率处于较高水平，已经连续三年均超过100%。截至2020年底，其资产负债率为109.1%，较2019年上升1.2个百分点。
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